2017. 10. 12. 김현미 국토교통부 장관이 국토부 국정감사에서 공공부문의 주택 후분양제 단계적 도입과 민간의 후분양제 도입을 발표하면서 후분양제 도입이 이슈로 떠오르고 있습니다. 그와 같은 답변을 얻어 낸 정동영 의원이 소속된 국민의당의 경우 후분양제 도입을 환영하며 정책적으로 이를 강하게 추진해 나가겠다는 의지를 보이고 있는 것으로 보이고 있는 것으로 보입니다.
때마침 서초구 반포동 신반포 15차 재건축 단지의 경우 후분양제로 시공사가 선정되었고 반포주공1단지(1·2·4주구) 조합도 후분양제로 진행될 가능성을 열어 놓고 있는 상황입니다.
이는 2008년 재건축 후분양제 폐지 이후 10여년 만에 다시 후분양제가 주택 공급 시장에 이슈로 떠오른 것입니다.
현재 건축물의분양에관한법률에 의하면 일정한 조건을 구비하면 착공신고 후 건축물의 분양이 가능하도록 규정하고 있습니다. 이에 통상적으로 수분양자들은 착공 전 건설업체 등이 제시한 모델하우스를 보고 청약을 하고 이후 계약금, 중도금, 잔금을 조달해 건설업체가 금융사로부터 조달한 자금과 함께 건축물을 완공하는 소위 ‘선분양제’의 형태를 띠고 있었습니다.
한 가지 의문이 들 수 있습니다. 우리가 어떤 물건을 살 때에는 그 대금은 적어도 물건과 동시에 치르는 것이 통상입니다. 그런데 왜 존재하지 않는 건축물의 경우에는 내가 도면만 보고 돈도 먼저 지급하고 심지어 금융이자도 물어야 할까?
사실 물건 제조에 펀딩이 필요한 경우, 대금을 먼저 치르는 경우는 적지 않게 볼 수 있습니다. 신 개발품이나 주문 상품의 경우에는 견본이나 시제품만을 보고 먼저 대금을 지급하는 경우가 있습니다. 클라우드 펀딩의 제품들이나 테슬라의 전기자동차 같은 경우 개발 단계에서 선주문으로 대금을 먼저 치르는 경우들입니다.
그럼 주택시장에서 다른 나라는 어떻게 하고 있을까요? 우리나라를 비롯해 대만 홍콩에서는 주거용 부동산에 대해, 미국 유럽연합, 일본에서는 상업용 부동산에 대해 선분양제가 시행중이고 미국의 주거용 부동산, 일본의 주거용 부동산, 상업용부동산에 대해 후분양제가 선택적으로, 유럽연합의 경우 주거용 부동산에 대해 우선적으로 적용되고 있다고 합니다.
후분양제를 도입하면 수분양자들 입장에서는 어떤 이점이 있을까요? 일단 제일 큰 것은 분양받으려는 건물의 실물을 확인하고 구입할 수 있다는 것입니다. 또한 건설사의 부도 위험이나 폭리, 분양권 전매로 시세 차익을 노리는 투기세력의 차단, 부실시공 논란을 막을 수 있는 장점도 있습니다. 조합 입장에서는 금융비용과 사업의 성공에 대한 위험부담도 낮아질 수 있습니다.
그간 선분양제로 주택 공급이 이루어진 것은, 시공사로서는 건설자금의 조달이 용이하다는 점이 가장 클 것입니다. 이에 후분양제로 주택공급이 이루어지면, 건설사가 직접 대출을 받아야 해서 건축자금에 대한 부담이 늘어나고 결국 중소건설사의 경우 시장 진입에 어려움이 있을 수 있습니다.
다만, 후분양제가 도입되면 선분양제보다 분양가가 상승할 수밖에 없는 구조이고 수분양자가 그간은 2~3년으로 나누어 내던 분양대금을 6개월에서 1년에 나누어 내게 되어 부담으로 작용할 수 있다는 점도 지적되고 있습니다.
후분양제 도입이 주택시장에 어떤 변화를 가져올지 주목해 볼 필요가 있을 것 같습니다.