앞서 칼럼에서 도시정비법상 재개발, 재건축에 대해 간략히 알아보았습니다. 한편, 개발사업은 동시정비법의 재개발, 재건축에 의해서만 진행되는 것은 아닙니다. 도시개발법 상의 도시개발사업이나 주택법 상 주택조합에 의한 개발도 존재합니다.
그 중 주택법 상 지역주택조합을 통해 개발사업을 하는 경우를 많이 들어보셨을 텐데요, 주택법상 지역주택조합(경우에 따라서는 시행사가)은 사업지를 매입해서 개발사업을 진행하는 방식입니다.
기본적으로 조합이 사업 토지를 매입하여 진행하므로 상대적으로 재개발, 재건축보다 법률적 제한 요건(임대주택건립의무 등)은 덜하나 조합원 자격을 유지하려면 그 취지 상 무주택 세대주 등의 지위를 계속 유지하여야 합니다.
따라서 주택조합 사업에 관심이 있으시다면 재개발, 재건축 조합과 지역주택조합을 구분할 줄은 아셔야 합니다. 지역주택조합에 관심을 가지는 이유는 개발이 잘 진행될 경우 사업기간이 비교적 짧고 분양가가 다소 저렴하며, 청약통장 없이도 가입이 가능하고 동, 호수의 지정이 가능하며 임대주택건축의무가 없어 사업성이 높다는 등에 있다고 합니다.
다만, 토지매입 및 조합운영비 등 초기 비용이 크고 사업비 증가로 인한 추가분담금이 거의 발생하며 특히 조합원 간 갈등이 상존하며 사업계획변경, 지연에 따른 위험이나 비용을 조합원이 진다는 단점이 있습니다.
즉 조합원이 공동구매로 땅을 사고 아파트를 지어 나누어 가지는 방법으로 중간 마진 등을 생략해서 저렴한 분양가 등 경제적 이익을 얻을 수는 있으나 리스크도 조합원이 지는 방법이라고 생각하면 쉽겠습니다.
따라서 조합원들의 불필요한 반목을 자제하여 협력하고 대신 조합이나 시행사의 업무에 대한 감시, 감독을 충실히 하는 것이 사업 성공을 위한 한 방법이라고 생각됩니다.
주택법 제12조는 주택조합에 대하여 조합원들이 일정한 자료의 공개를 요구할 수 있는 제도를 규정하고 있으니 이러한 제도를 적절히 활용해서 조합에 대한 견제와 균형을 이룬다면 사업이 좀 더 투명하게 진행될 수 있으리라 봅니다.
다만, 종종 대안도 없이 위와 같은 제도를 남용하고 지역주택조합에 무조건 반대하며 사업을 무산으로 이끌려는 일부 세력이 있는 경우도 있습니다. 그와 같은 세력에 조합원들이 부화뇌동하는 경우, 사업 무산의 불이익은 결국 조합원들에게 돌아가게 되고 누구도 거기에 대해 책임지지 않는다는 점에 대해 유의하셔야 할 것 같습니다.